ENFERMEDADES RARAS. DEDICADA CON TODO MI CARIÑO A LA ASOCIACIÓN PERA (PERSONAS CON ENFERMEDADES RARAS DE ARAGON)

Hola a todos, tras la fructífera charla que tuvimos todos los miembros de la asociación  PERA, con la que tengo el honor de colaborar, decidí plasmar por escrito y dejaros un resumen de la charla que ofrecí, para que puedan leerla todos aquellos que no pudieron asistir. 

Esta es mi pequeña aportación.

Dedicada a Sara a Francisco y Kike que lo quiero muchísimo. 

¿QUÉ ES UNA ENFERMEDAD RARA?

Una enfermedad rara, también llamada enfermedad huérfana, es cualquier enfermedad que afecta a un pequeño porcentaje de la población.

La mayoría de las enfermedades raras son genéticas y están presentes en toda la vida de una persona, incluso si los síntomas no aparecen inmediatamente En Europa se considera que una enfermedad o desorden es raro cuando afecta a 1 de cada 2.000 ciudadanos.

Se caracterizan por una diversidad amplia de desórdenes y síntomas que varían no solo según la enfermedad sino también según el paciente que sufre la misma enfermedad. Unos síntomas relativamente comunes pueden ocultar enfermedades raras subyacentes, lo que conduce a un diagnóstico erróneo.

Ninguno de nosotros estamos protegidos, según las estadísticas

El hecho es que aunque una enfermedad se califica de “rara”, se estima que el número de personas en Europa que sufren una enfermedad rara es superior a 30 millones.

Las enfermedades raras no solo afectan a las personas diagnosticadas sino a las familias, amigos, cuidadores y a toda la sociedad.

Y Lo que si tienen en común es que en general, implican un deterioro importante de la calidad de vida-

DERECHOS DE LOS PACIENTES Y DERECHOS DE LOS PACIENTES CON ENFERMEDADES RARAS

A) DERECHOS GENERICOS DE TODOS LOS PACIENTES ( y por tanto también de los pacientes con enfermedades huérfanas)

DERECHO A LA INFORMACIÓN ASISTENCIAL

·         El titular del derecho a la información es el propio paciente.. El paciente también puede designar anticipadamente un representante para que, en el caso de no poder tomar decisiones por incapacidad sobrevenida, este sirva como interlocutor ante el equipo asistencial.

·         El paciente tiene derecho a conocer toda la información disponible

·         La información debe ser veraz, suficiente. 

·         Dicha información debe explicar, como mínimo, la finalidad y la naturaleza de cada intervención, sus riesgos y sus consecuencias. 

·         Como regla general se proporciona verbalmente.

·         El derecho a la información asistencial se mantiene aunque el paciente esté hospitalizado.

·         También puedes firmar el documento de alta voluntaria, conforme a las previsiones del ordenamiento jurídico.

La información epidemiológica

·         Los ciudadanos tienen derecho a conocer los problemas sanitarios de la comunidad que impliquen un riesgo para su salud individual o para la salud pública, y derecho a que esta información se difunda en términos verdaderos, comprensibles y adecuados para la protección de la salud.

·         Es responsabilidad de las autoridades sanitarias competentes hacer efectivo este derecho.

Mi derecho a la información sanitaria

·         Los pacientes y los usuarios del Sistema Nacional de Salud tienen derecho a recibir información sobre los servicios y unidades asistenciales disponibles, su calidad y los requisitos para acceder a ellos.

·         Los servicios de salud deben disponer en los centros y servicios sanitarios de una guía en la que se especifiquen los derechos y obligaciones de los usuarios, las prestaciones disponibles, las características asistenciales del centro o del servicio, y sus dotaciones de personal, instalaciones y medios técnicos. Se facilitará a todos los usuarios información sobre las guías de participación y sobre sugerencias y reclamaciones. Lamentablemente, las formas de participación del usuario apenas están desarrolladas.

·         Los usuarios y pacientes del Sistema Nacional de Salud tendrán derecho a la información previa correspondiente para elegir médico y centro, con arreglo a los términos y condiciones que establezcan los servicios de salud competentes.

DERECHO A DECIDIR SOBRE LA SALUD- CONSENTIMIENTO INFORMADO

·         Toda actuación que afecte a la propia salud necesita el consentimiento libre y voluntario del afectado, una vez que haya recibido la información necesaria para ello y valorado las diferentes opciones existentes para su caso. Es lo que habitualmente se conoce como “consentimiento informado”.

·         El paciente puede revocar libremente, por escrito, su consentimiento en cualquier momento.

·         El consentimiento informado es, en la mayoría de las ocasiones, verbal, pero debe prestarse por escrito en caso de intervención quirúrgica o de que se vayan a llevar a cabo procedimientos diagnósticos o terapéuticos invasivos, o procedimientos de cualquier tipo que puedan suponer un riesgo notorio para la salud.

·         El consentimiento informado no es un mero trámite burocrático asociado a un procedimiento médico complicado o a una intervención quirúrgica, ni mucho menos un documento para exonerar al médico de toda responsabilidad. El consentimiento informado es un proceso de comunicación entre médico y paciente, que debe impregnar toda la actuación médica; el médico debe usar un lenguaje comprensible y permitir en todo momento que el paciente aclare sus dudas y elija entre las diferentes opciones existentes.

·         Cuando el paciente manifieste expresamente su deseo de no ser informado, se respetará su voluntad y se hará constar su renuncia por escrito.

·         Firmar el consentimiento informado no exime al médico de sus responsabilidades, independientemente de que la intervención o procedimiento se hayan hecho correctamente. Si el médico no pone los medios adecuados para obtener el consentimiento informado o prescinde de él, puede ser responsable de los perjuicios que pueda sufrir el paciente.

DERECHO A LA INTIMIDAD

·         Tienes derecho a que se respete el carácter confidencial de los datos referentes a tu salud y a que nadie pueda acceder a ellos sin previa autorización amparada por la ley.

·         Tienes derecho a la confidencialidad referida a tu patrimonio genético y a que el uso de dicha información no suponga ningún tipo de discriminación, así como a la confidencialidad referida a tus creencias, filiación, opción sexual, al hecho de haber sido objeto de malos tratos y en general a cualquier información que pueda suponer una intromisión en tu intimidad personal y familiar.

·         Este derecho queda limitado en algunos casos: cuando la salud pública está en juego (por ejemplo, cuando se trata de frena

DERECHO DE ACCESO AL HISTORIAL CLÍNICO

·         La historia clínica es el conjunto de documentos que contiene los datos, valoraciones e informaciones de cualquier índole sobre la situación y la evolución clínica de un paciente a lo largo del proceso asistencial.

DERECHO A QUE SE RESPETE TU PROPIA VOLUNTAD

·         Cualquier persona mayor de edad, capaz y libre, puede manifestar de forma anticipada los cuidados y tratamientos de salud que desea recibir, para que su voluntad se cumpla si llega un momento en el que no puede expresar personalmente sus deseos. Esto se hace a través del denominado “documento de instrucciones previas”, que ha de ser siempre escrito.

DERECHO A RECLAMAR Y A SUGERIR

·         Tienes derecho a presentar reclamaciones sobre defectos de funcionamiento, de organización, el trato recibido, los recursos existentes en los centros, los servicios y los establecimientos.

y sobre todo, el derecho y principio fundamental del derecho que es el la igualdad, equidad y solidaridad  , no discriminación y equidad  principio informador del derecho-

Aunque todos creemos que en España la igualdad en todos sus aspectos es un tema superado, se puede decir que eso es incierto, y son precisamente los pacientes y familiares de personas con enfermedades raras un grupo de la sociedad que está precisamente afectado por estas desiguales, ya no por la diferencia de medios para el acceso a tratamientos especiales para este tipo de enfermos, sino también por las diferencias en el acceso al los diferentes tratamiento farmacológicos.

Todo ello viene causado en parte por la descentralización del sistema de salud, lo que hace que las diferencias en cuanto a medios entre unas comunidades y otras sean muy importantes

  DERECHOS ESPECÍFICOS DE PACIENTES  CON ENFERMEDADES RARAS

a) Derechos  que tienen como base la asistencia sanitaria

- prevención  y detección precoz

- coordinación entre atención primaria y especializada

- a las unidades de referencia

- a la existencia de registros sanitarios

-a los medicamentos huérfanos y productos sanitarios

-al fomento y al apoyo de  las terapia  avanzadas y de la investigación

- a las unidades de rehabilitación especificas

-b) Derecho  a la atención socio-sanitaria

c) Derecho a la información sobre enfermedades  raras y recursos disponibles

d) Derecho de participación

e) Derechos en otros ámbitos

(Todos estos puntos los desarrollamos pero como ya explico  explico este es un breve resumen de lo que se dijo)

 EL TRASFONDO Y EL GRAN PROBLEMA es un problema de desigualdad e injusticia la escasez de número de personas afectadas hace que las inversiones sean menores, aunque paradójicamente necesiten más inversión en asistencias, investigación, y políticas de promoción e inserción laboral y social y por tanto es necesario trabajar en el sentido de lograr normas de discriminación positivas para personas familiares con enfermedades raras.

OBJETIVOS QUE DEBEMOS PLANTEARNOS SON ( conclusiones que sacamos entre todos) Esta línea de trabajo sobre los DERECHOS DE LOS PACIENTES pretende que abogados y especialistas sanitarios participen en: – Promover los derechos de los pacientes en condición de especial vulnerabilidad. – Impulsar mejoras en el actual marco regulativo, de investigación y asistencial de determinados colectivos de pacientes. – Colaborar en la inclusión social de dichos colectivos mediante la defensa de sus derechos.  ·          “Inclusión laboral de las personas con discapacidad”,  ·          “Acceso a tratamientos farmacológicos aceptados por la agencia europea del medicamento” y “ mejora en la derivación de pacientes entre comunidades autónomas para acceder centros de referencia”   ·         “Inclusión educativa de menores con enfermedades raras”  ·          “ Mejor formación de los médicos especialistas y pediatras para  conseguir un diagnostico rápido .- Derecho al diagnóstico”, ·         Búsqueda de  financiación de medicamentos huérfanos, bien a través de  fondos comunitarios o  bien fondos estatales y autonómicos. Para todo ello es necesario un gran esfuerzo para conseguir mayor visibilidad y concienciacion social, puesto una enfermedad rara nos puede tocar a todos y todos estamos en la rueda, MAÑANA TE PUEDE TOCAR A TI.

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Los miembros de la Asociación tienen descuento según convenio firmado por mi con la asociación PERA

INDEMNIZACION POR DAÑOS, CUANTO ME CORRESPONDE DE INDEMNIZACION POR UNAS SECUELAS.


La indemnización correspondiente por daños, vendrá determinado por las secuelas físicas estas se valoraran en puntos por el perito judicial, que a su vez se traducirán en la indemnización.
Todos los años se aprueba la tambla de indeminzaciones actualiza.

El 23 de septiembre se publico la Ley 35/2015, de 22 de septiembre, de reforma del sistema para la valoración de los daños y perjuicios causados a las personas en accidentes de circulación, conocido como baremo de indemnizaciones por accidentes de tráfico.


El sistema afecta a la sanidad pública porque las aseguradoras indemnizarán a los servicios públicos de salud de las diferentes comunidades autónomas los gastos derivados de nuevos perjuicios cubiertos como los importes médicos futuros, ciertos gastos de rehabilitación o necesidades de recambio de prótesis de lesionados graves.

1. En supuesto de fallecimiento
Se mejora la percepción de las indemnizaciones mediante su individualización, teniendo en cuenta las nuevas estructuras familiares.
Se distingue entre:
- Perjuicio patrimonial básico o gastos razonables derivados del fallecimiento, compensados con una cantidad mínima de 400 euros y
- Gastos específicos, que incluyen el traslado del fallecido, repatriación, entierro y funeral.

2. En supuestos de secuelas o lesiones permanentes
Se refuerza especialmente la reparación del gran lesionado que quede con discapacidades que requieran de apoyos intensos para su autonomía personal, indemnizando los perjuicios y los daños emergentes relacionados con las diferentes partidas de gastos asistenciales futuros.
Se revisa, además, el baremo médico de secuelas para adaptarlo al estado actual de la ciencia.

3. En supuesto de lesiones temporales
Se distingue entre:
- Gastos de asistencia sanitaria y
- Otros gastos diversos resarcibles, que son todos aquellos necesarios y razonables que genere la lesión en el desarrollo ordinario de la vida diaria, como por ejemplo, el incremento de costes de movilidad del lesionado, los desplazamientos de familiares para atenderle, gastos para atender a los familiares menores o especialmente vulnerables de los que se ocupaba el lesionado, etc.

Daños patrimoniales

La nueva norma clarifica y regula con detalle las medidas de resarcimiento en concepto de gastos.
1. Lucro cesante (pérdida de ganancia por parte de la víctima).
La norma contempla los ingresos netos de la víctima y también valora el trabajo no remunerado como las tareas del hogar o la pérdida de capacidad de trabajo futura de menores y estudiantes.
Además, se introduce un coeficiente específico para cada perjudicado que combina factores diversos como la duración del perjuicio, el riesgo de fallecimiento del perjudicado y la deducción de las pensiones públicas, entre otros.
2. Perjuicios extrapatrimoniales o morales
Se incluye como novedad en este apartado la reestructuración del perjuicio personal básico en las indemnizaciones por causa de muerte y de su relación con los perjuicios particulares que ahora se amplían.
La nueva norma clasifica los perjudicados en accidentes de tráfico en cinco categorías autónomas: cónyuge, ascendientes, descendientes, hermanos y allegados. Considera que éstos sufren siempre un perjuicio resarcible y de la misma cuantía con independencia de que concurran o no con otras categorías de perjudicados.

Incremento de las indemnizaciones

Respecto a la media del periodo 2005 a 2011, según los daños causados en cada accidente de circulación, las indemnizaciones correspondientes se modifican de la siguiente manera:
•   Indemnizaciones por muerte: se incrementan un 50% de media
•   Indemnizaciones por secuelas: se incrementan un 35% de media
•    Indemnizaciones por lesiones: se incrementan un 12,8% de media
El criterio de actualización anual del sistema indemnizatorio se establece en relación al índice de revalorización de las pensiones previsto en la Ley de Presupuestos Generales del Estado por ser el que más se aproxima a sus principios y características.

Otras mejoras del sistema

Para garantizar la rápida resolución de los conflictos y  la suficiencia de las indemnizaciones ofrecidas por el asegurador, se le impone a éste la obligación de observar una conducta diligente en la cuantificación del daño en la oferta motivada que debe presentar a los perjudicados y en la liquidación de la indemnización.
En caso de disconformidad con la oferta motivada, las partes podrán intentar resolver de común acuerdo la controversia mediante el procedimiento de mediación.
Asimismo, se facilita el intercambio transfronterizo de información sobre infracciones de tráfico en materia de seguridad vial (Ver más abajo, en este documento, el apartado Modificaciones normativas).
Por último, la ley establece la creación de una Comisión de Seguimiento del Sistema de Valoración de la que formarán parte también las asociaciones de víctimas y las entidades aseguradoras con el objeto de analizar su puesta en marcha, sus repercusiones jurídicas y económicas y el sistema de actualización, pudiendo hacer sugerencias y promover modificaciones al mismo para la mejora del sistema.

Fuente NOTICIAS JURIDICAS

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ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

En esta entrada de mi Bloog, informo  de los derechos de las partes en los arrendamiento de  los locales de negocio, y expongo básicamente teoría general del derecho.

Para la cada caso concreto sera necesario consultar con tu profesional de confianza, puesto que como expongo, es la voluntad de las partes, la va a regir cada caso y por tanto sera necesario estudiar cada contrato de alquiler de manera individualizada ,

Es precisamente al elaborar dicho contrato  y antes de firmarlos, cuando mas falta hace un profesional del derecho, porque como todos sabemos mas vale prevenir, que curar.

Como ya digo en la regulación de los arrendamientos de locales de negocios la Ley de Arrendamientos Urbanos, deja a la voluntad de las partes casi  todos los elementos del contrato  o la gran mayoria, y es conveniente tener en cuenta las siguientes puntualizaciones.

1-  FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Aunque la Ley admite los contratos verbales hay que decir que  esta  no es en ningún modo la forma mas recomendable de realizar un contrato de arrendamiento
Cualquiera de las partes puede obligar a la otra a hacer el contrato por escrito, forma ésta que  si es la mas recomendable en todo caso.

Cualquier modelo es valido, siempre que queden identificadas la partes contratantes ,  el local objeto del contrato  y el precio pero ademas  ambas partes deberán manifestar por escrito  en el clausulado  todas los pactos o acuerdos que hayan alcanzado sobre el mismo (pactos de no competencia... o demás especificas que tengan por conveniente)

El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

2- DESTINO DEL LOCAL

Es frecuente pactar que el local arrendado se destinará a una u otra actividad. Debe tener en cuenta que una concreción excesiva pode tener consecuencias desfavorables si posteriormente cambia su actividad o traspasa o subarrienda el local. 

Por tal motivo, es conveniente limitar los condicionamientos sobre el destino del local, para conseguir una mayor libertad tanto para la realización de su actividad económica como a la hora de conseguir una cesión o un traspaso o subarriendo de su negocio.

3- PLAZO

El plazo de duración del contrato sera el libremente pactado  por las partes, puesto que no no existen plazos legales mínimos ni máximos
De no haber plazo estipulado  se entenderá celebrado por un año.

En este sentido, debe recordar que el plazo convenido obliga a ambas partes a respetarlo y cumplirlo por lo que, en previsión de que los resultados de su actividad no sean los esperados, convendrá pactar la posibilidad de rescindir el contrato, antes del plazo estipulado para su finalización.

En este aspecto, es bueno condicionarlo a la existencia de un preaviso de determinado número de meses o ofrecer al arrendador una compensación si se ejercita la rescisión antes del plazo fijado.

Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando anualmente hasta que alguna de ellas decida ponerlo fin, sin que exista por tanto un numero máximo de prorrogas.

4- RENTA

La renta será la que libremente pacten las  partes.

El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que ambas partes establezcas, transferencia bancaria, domiciliación, en metálico…Si las partes no dicen nada deberá realizarse en el domicilio del obligado al pago  que es el del arrendatario.

En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.

El arrendador queda obligado a hacer entrega al inquilino del recibo acreditativo del pago, que deberá contener los distintos conceptos que integren la totalidad del pago. Si no lo hiciese, debe conseguir la forma para dejar constancia del mismo (giros telegráficos, ingresos bancarios, consignaciones..., etc.) teniendo en cuenta que serán de cuenta del arrendador todos los gastos que ello le origine.

Cuando el arrendamiento se pacta por más de un año las partes podrán estipular una actualización de las rentas, y el modo y tiempo en que ésta se efectuará.

Normalmente se pactará la actualización de la renta durante el plazo de duración del arrendamiento en base al incremento del IPC anual, La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.

5.- REALIZACIÓN DE  OBRAS EN EL LOCAL, OBRAS DE MEJORA Y OBRAS DE MANTENIMIENTO.

¿Que obras puede hacer el inquilino, y cuales no puede hacer? ¿Qué obras debe realizar el propietario de forma obligatoria?¿Tiene o no  tiene derecho o no a incrementar la renta? ¿Cuándo tiene derecho el inquilino a una dismunición en la renta?… etc.

Deberá des estarse a los pactado por las partes así que es conveniente pactar si se autoriza, se prohíbe o se obliga al arrendatario a realizar obras en el local, o bien qué tipo de obras puede llevar a cabo y cuáles no, así como si se le impone un plazo o no para realizarlas

Hay que distinguir, dos tipos de obras:

Las obras de  necesarias de conservación del inmueble.

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto…) El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar a causa de las mismas.

Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino (siempre que se lo comunique al propietario) y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.

Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización. La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.

Las obras de mejora

Obras de mejora del inmueble.: Son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan, El arrendatario tiene que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino también tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.

En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. En ambos casos el propietario podrá exigir que el arrendatario reponga el local a su estado original.

La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de la renta vigente.

6- CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO

El subarriendo de local de negocio no necesita contar con el consentimiento del dueño salvo prohibición expresa en el contrato.

El subarriendo de local de negocio puede ser total o parcial. Cuando se trata de subarriendos de locales de negocio,

En el subarriendo de local de negocio, nos encontramos con dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas:

1ª.-  La del arrendador  del local de negocio que hace un contrato de alquiler del local con una persona que se denomina arrendatario.

2ª.-  La del arrendatario que será después el subarrenador cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada subarrenatario

Como vemos el arrendatario tiene dos papeles cuando se formaliza el subarriendo, por un lado es arrendatario  del contrato de alquiler del local y por otro es  subarrendador respecto al subarrendatario.

Cabe siempre el subarriendo de local de negocio siempre que no se  prohíba expresamente el subarriendo, no se podra realizar bajo sanción de nulidad y resolución del contrato

Si el contrato no estableciera nada sobre si se puede o no subarrendar, el arrendatario podrá subarrendar el local, total o parcialmente,  sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

El único requisito en este caso, es que tiene la obligación de comunicarle al arrendador (o dueño) que se ha producido el subarriendo del local, indicándole los datos de la persona que va a ocupar el local. El plazo de notificación será de un mes desde que se haya producido el subarriendo. Si no se hiciese el arrendador puede solicitar del Juzgado que no se reconozca el subarriendo e incluso la resolución del contrato 

La renta que el arrendatario viene pagándole al arrendador se verá incrementada cuando se produce el subarriendo.

El importe que subirá la renta por el subarriendo será el que figure en el contrato de alquiler, en el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado (libertad de pactos del art. 1255 Código Civil).

Si no figurase nada en el contrato y se trata de un subarriendo total del local, subirá la renta un 20% sobre aquella que viniese pagando el arrendatario en ese momento.

Si se trata de un subarriendo parcial del local, subirá un 10% sobre aquella que viniese pagando el arrendatario

.La renta aunque se produzca el subarriendo de local de negocio seguirá siéndole abonada al arrendador por el primitivo arrendatario, nunca por el subarrendatario

.El subarrendatario le abonará al arrendatario-subarrendador la renta que entre ellos dos hayan pactado.

Al finalizar el contrato de arrendamiento se extinguirá igualmente el contrato de subarriendo.

7-  FALLECIMIENTO  ARRENDATARIO

En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o legatario que continúe la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones de aquél en el contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento.

8- . EXTINCION DEL CONTRATO  

Transcurrido el plazo estipulado, el contrato finalizará, salvo que se hubiera pactado otra cosa. Para este caso, y salvo renuncia o pacto diferente, la Ley prevé que la extinción del contrato dará derecho al arrendatario a recibir una indemnización del arrendador siempre que:

• En dicho local se haya ejercido una actividad comercial en los últimos cinco años.
• El arrendatario, cuatro meses antes de la expiración del plazo, haya manifestado al arrendador su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Esta renta se determinará de mutuo acuerdo por las partes o por árbitro designado por ellas.
• El arrendador o un tercero ejerzan en el local dentro de los seis meses siguientes a la finalización del arrendamiento, una actividad igual o afín a la que desarrollaba el arrendatario (apta para aprovechar la clientela captada por el arrendatario).
• Esta indemnización variará:
• Si el arrendatario dentro de los seis meses siguientes a la finalización del contrato inicia de nuevo su actividad en la misma localidad, la indemnización comprende los gastos de traslado y los perjuicios por la pérdida de clientela.
• Si no inicia actividad alguna o se dedica a actividad diferente, y el arrendador o un tercero desarrollan en el local actividad igual o afín, la indemnización será una mensualidad por año de duración del contrato (máximo dieciocho mensualidades).
  En caso de desacuerdo sobre la cuantía de la indemnización se fijará por un árbitro designado por las partes.

Sobre las causas de exintincion:

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:

 Causas de resolución del contrato por parte del propietario:

• Impago.
• Subarrienda  o cede a un tercero el local por el inquilino sin comunicación  al propietario.
• Cuando el inquilino realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
• Cuando el inquilino causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario

.

Por su parte,  el inquilino podrá resolver el contrato cuando el propietario no realizce las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado o  le perturba en la utilización del local.

En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente

9-  FIANZA

La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local (y que no deriven de un uso habitual o corriente)

Es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta que garantiza el cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario.

Desde la celebración del contrato, hay un plazo de un mes para realizar el depósito de la fianza, mediante ingreso en la cuenta corriente habilitada al efecto (Artículo 9.1 Ley 10/1992).

El plazo de un mes para ingresar la fianza empezará a contar desde la fecha de la firma del contrato. 

Durante los cinco primeros años no será preciso actualizarla. Cuando el plazo pactado exceda de cinco años, la actualización de la fianza se regirá por lo pactado por las partes. A falta de pacto específico se presumirá que se pactó el mismo modo de actualización para la fianza que el pactado para la renta. Además puede pactar se cualquier otro tipo de garantía adicional.

El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos aludidos se producen, del importe entregado en concepto de fianza se descontarán los gastos de su reparación.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

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TEORIA DE LOS ACTOS PROPIOS, CUANDO NOS HACEMOS ESCLAVOS DE NUESTRAS PALABRAS O DE NUESTROS ACTOS.

TEORÍA DE LOS ACTOS PROPIOS, CUANDO SOMOS ESCLAVOS DE NUESTRAS PALABRAS (O DE NUESTROS ACTOS) Y DUEÑOS DE NUESTRO SILENCIO.

En este nuevo articulo, explicare el caso que se da en  unas situaciones muy, muy concretas, la “Teoría de los actos propios”   que no es de aplicación general en ningún caso, además   como siempre digo no hay dos circunstancias idénticas, ni dos pleitos iguales.

Estamos ante los casos en los cuales una actuación propia anterior nos vincula para después, es el caso en que la ley nos obliga a ser coherentes con nuestros propios actos, por haber creado una expectativa o creencia en los demás,   es lo que en castellano castizo diríamos, "cuando no vale donde digo digo , digo Diego”

Esta es ante una expresión singular del principio general de buena fe, es cuando una determinada forma de actuar puede crear sobre un tercero ciertas expectativas, siempre que existan razones justificadas en esta conducta, y que  esta forma de actuar sea legítimas según los principios del ordenamiento jurídico.

Explicare unos ejemplos prácticos:

Ejemplo 1.- Matrimonio sin hijos, que se separan de hecho saliendo el esposo del que había sido el hogar conyugal, no hace ningún papel, como se diría,  pero durante 5 años pasa  rigurosamente a fin de mes, a su mujer de la que se ha separado 200 euros porque, esta minusválida y lo considera oportuno.

Pues bien, este señor esta con sus actos reconociendo a su señora una pensión compensatoria, puesto que ella esta en la creencia de que es acreedora de ese derecho y el con su actuación ha reconocido que había habido un desequilibro patrimonial tras su marcha, por lo tanto si nada cambia, ni hay ningún hecho sobrevenido el esposo reconoció a la mujer unas circunstancias que la consideran acreedora de tal derecho.

Ejemplo 2.- La Comunidad de propietarios que permite a unos vecinos, mediante pasividad o inactividad el cerramiento de sus terrazas y luego ejercita acción contra otro vecino por la misma actuación, es decir por cerrar su terraza.

El vecino afectado podrá alegar que la comunidad ha actuado en contra de sus propios actos, y que él realizo una actuación que venia siendo consentida de hace tiempo, que  actuó en la creencia de buena fe de que dicha actuación estaba permitida

La base jurídica de este principio esta en  el articulo 7 del Código Civil. “Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.”

Hay que dejar bien claro de antemano, que esta regla de aplicación  no es de aplicación general y procede:

1.-Cuando realmente hay una justificación suficiente y proporcionada.

2.-Tiene lugar de manera residual, es decir, para aquellos casos en los que no hay una norma expresa que resuelva de una u otra manera el conflicto provocado por el cambio.

3.- Es doctrina supletoria, es decir, que procede cuando no existen otros instrumentos jurídicos que permiten proteger los intereses del tercero afectado

Los requisitos serán además:

1.-Que los actos propios sean claros e  inequívocos.

 2-Que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una inconsecuencia según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior.

3.-Que en la conducta del agente no ha de existir ningún margen de error por haber actuado con plena conciencia para producir o modificar el sentido del acto anterior.

4.-Que sea razonable la generación de la expectativa primigenia.

5.-Que tal expectativa sea legítima.

6.-Que se produzca la frustración de tal clase de expectativa.

7.-Que se provoque un daño a terceros con la conducta cambiante.

Recordar como siempre que esta información no sirve como solución a problemas concretos, debéis llamarme , sin compromiso para estudiar vuestro caso, pues en derecho no existen recetas generales cada circunstancia y cada problema es único.

En Zaragoza a 27 de junio de 2015.

Beatriz Abril Martínez.

ABOGADA. www.beatrizabril.com

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